مباني مكتبية فارغة في أبرز مدن العالم مقابل طلب يتجاوز العرض منها في مدينة الرياض؛ فهذا ما أظهره معدل المساحات المكتبية المشغولة Office Occupancy Rateفي مدينة الرياض (الذي يُشير إلى عدد الوحدات المستأجرة نسبة إلى إجمالي الوحدات المتاحة)، فقد بلغت هذه النسبة مستوى 100% للمساحات المكتبة من الفئة A، ومستوى 99.4% في الفئة B، وقرابة مستوى 94% للفئة الممتازة حتى الربع الرابع من عام 2023م. مقابل صورة مضادة لهذا المعدل على مستوى المدن العالمية، حيث أظهر معدل المساحات المكتبية الشاغرة Office Vacancy Rate (الذي يُشير إلى عدد الوحدات الفارغة نسبة إلى إجمالي الوحدات المتاحة) تزايداً على المستوى العالمي ليصل إلى 16% حتى الربع الرابع من عام 2023م مقارنةً بمستوى 10% خلال فترة ما قبل الجائحة (في عام 2019م)، واشتدت حدة ارتفاع هذا المعدل في مدن منطقة أمريكا الشمالية حيث وصل إلى 21% مقارنةً بنسبة 13% خلال فترة ما قبل الجائحة (في عام 2019م)، وبتسليط الضوء على أسواق محددة فقد بلغ هذا المعدل في سوق المساحات المكتبية في مدن الولايات المتحدة مستوى 17% خلال عام 2023م وهو مستوى مماثل لما سجله خلال فترة الأزمة المالية العالمية.
وعند التساؤل عن دوافع ضعف سوق المساحات المكتبية في المدن العالمية؟ فإن التطور التاريخي لهذا القطاع يُشير إلى وجود ركيزتين أساسيتين لعمل سوق المساحات المكتبية: الأولى هي/ وجود موظفين يشغلون هذه المساحات، والأخرى هي/ تدفق الأموال بسلاسة على هيئة قروض لتمويل شراء وإنشاء هذه المساحات المكتبية. والمتأمل في واقعنا اليوم لا يمكنه إغفال التحديات التي تواجه كِلاَ هاتين الركيزتين.
CBRE – https://www.cbre.sa/insights/figures/saudi-arabia-real-estate-market-review-q4-2023
JLL – https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/global/gmp/office
Colliers- https://www.colliers.com/en/research/nrep-us-office-market-outlook-q4-2023
Commercial Real Estate – 60 Minutes – ">
فعلى جانب تحديات الركيزة الأولى، فمن غير المجدي تجاهل تأثير التغير الهيكلي لأنماط العمل بعد جائحة كورونا؛ حيث أن استمرارية وجود نمط عمل مدمج (بين الحضوري والافتراضي) يفرض تحوّل من مرحلة طفرة استخدام هذا النمط خلال فترة الجائحة إلى مرحلة ديمومة هذا النمط كواقع جديد بعد فترة الجائحة؛ وهذا بدوره يؤثر سلبياً على مستويات طلب المساحات المكتبية ومن ثم على معدل المساحات المكتبية المشغولة Occupancy Rate والشاغرة Vacancy Rate، وكذلك على صافي استيعاب المساحات المكتبية Office Net Absorption (الذي يُشير إلى الفرق بين عدد المساحات المشغولة في نهاية الفترة الزمنية مقارنةً بعددها في بداية الفترة الزمنية؛ فعندما تكون قيم هذا المؤشر سالبة فإن ذلك يعني أن المساحات المشغولة في نهاية الفترة الزمنية أقل من بدايتها) وبالنظر لهذا المؤشر في سوق المساحات المكتبية الأمريكي فنجد استمراريه تسجيله لقيم سلبية منذ بداء جائحة كورونا وحتى الربع الأول من عام 2024م ليصل إلى -20.6 مليون قدم مكعب، ولتقريب هذه المساحة للقارئ فهي تُعادل مساحة 35 مبنى مماثل لمساحة برج الفيصلية في مدينة الرياض.
وعلى جانب تحديات الركيزة الثانية، فإن عوامل الدورة الاقتصادية الحالية المتمثلة في معدل فائدة مرتفع يُؤثر على مستويات السيولة المتاحة للقطاع وعلى سداد أقساط القروض العقارية؛ حيث سعت البنوك في الأشهر الأخيرة بإعادة صياغة شروط استحقاق ديون قطاع العقار التجاري بهدف درء التخلف عن سداد هذه الديون وبدأت بتنفيذ ذلك في قطاع المساحات المكتبية الذي يُعاني من تراجع حاد في مصادر الدخل مقابل تزايد ملحوظ في تكلفة الديون! فقد قادت (الأصول المكتبية المتعثرة) قيمة (أصول العقارات التجارية المتعثرة) في مدن الولايات المتحدة بنسبة 41% من مجموع قيمة (أصول متعثرة مالياً، وأصول استعادها المقرضون) بلغت 85.8 مليار دولار في عام 2023م. وعلى جانب مؤشرات السيولة المتاحة في قطاع المساحات المكتبية، فيُعد إجمالي قيم الإيجارات أحد هذه المؤشرات؛ ونجد بأنه على مستوى المدن العالمية شهد تراجعاً سنوياً بمعدل 9% في عام 2023م، كما سجل انخفاضاً بمعدل 15% مقارنةً بمتوسط ما قبل الجائحة (2017-2019م)؛ مقابل نتائج مغايرة لهذا الأداء في مدينة الرياض التي شهدت تزايداً في إيجار هذه الوحدات بمختلف فئاتها (الدرجة المميزة، والدرجة A، والدرجة B) بمتوسط نمو سنوي بلغ 19% في عام 2023م.
وبعد استعراض هذه التطورات، فيُمكن للقارئ ملاحظة أمرين: الأول يَكُمن في الأثر الجوهري لبرنامج المقر الإقليمي برفع مستويات الطلب على هذه المساحات في مدينة الرياض. والآخر في تأثير التغيرات الهيكلية لأنماط العمل بشكل مباشر على سوق المساحات المكتبية الذي يُشكل جزءً مهماً في قطاع العقار التجاري،
JLL – https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/office-market-statistics-trends
MSCI – US Commercial-Property Distress Swelled in 2023 – MSCI
JLL – https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/global/gmp/office
CBRE – Middle East Real Estate 2024 Outlook | CBRE Saudi Arabia
وبشكل غير مباشر على القطاع المصرفي؛ من خلال تزايد احتمالية تأثر مصادر الدخل لملاك هذه المساحات المكتبية؛ ومن ثم تزايد مخاطر تخلفهم عن سداد الديون لاسيما في ظروف ارتفاع معدل الفائدة. وبالتالي، يُوصي المقال بأهمية أخذ التحديات التي واجهه قطاع المساحات المكتبية عالمياً بعين الاعتبار وبالأخص الجانب الهيكلي منها المُتمثل في تغير أنماط العمل بعد جائحة كورونا؛ بمعنى مراعاة هذا الجانب عند تصميم المساحات المكتبية محلياً لاسيما في المرحلة الحالية، التي نجد بها أن العرض من هذه المساحات لا يزال أدنى من مستويات الطلب عليه بناءً على مؤشر نمو الإيجارات السنوية.
